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-好家伙！最近西安中介的朋友圈几乎炸裂了，满是二环内老破小房源，什么-永宁门地铁口，56㎡两室，只需45万！-、-89㎡准电梯房，月租2500！-，看得我一愣一愣的。
谈论区更热烈，有人说：-二十年前的老楼现在成香饽饽了？怕不是开发商请的水军吧？-讲真，我一个干了十年地产的老油条，看到碑林区2000年建的老小区成交价跌破7000-㎡，都惊呆了！这但是西安二环内啊，黄金地段！
2023年西安住建局就发动了第一批139个老旧小区改造，本年3月住建部长倪虹在两会上喊出-全国旧改总动员-，直接把方针推上高潮。
我跑到永宁门复兴路66号一个老小区，物业张师傅指着正在挖的管网沟槽说：-政府给换新水管，年末还要装电梯，近邻工商局家属院上一年改造完，租金涨了300块！-
同样是南稍门商圈，2020年工商局家属院56㎡两室成交价还能摸到11444-㎡，本年同户型挂牌价直接腰斩到8900。
更狠的是新城区三安小区，这但是1998年的供销社家属院，陕西亿辰实业中标改造后，尽管2026年3月才竣工，但已经有出资客6200-㎡的价格整层扫货了。
-你算算，62万买套两室，简略装饰后月租2500，年化收益率4.8%，比银行理财高两倍不止！-搞财物办理的李总一边敲计算器一边跟我说，眼里满是人民币的符号。
我跟着验房师老周进了一栋1996年的老楼，他掀开翘起的地砖说：-别看政府换了水管电网，这种砖混结构，改造时打个胀大螺丝都要批阅。
-更要命的是借款问题，银行对20年以上房龄的评估价遍及打七折，买家要么全款，要么高息信誉贷。
太白路某银行信贷司理小王苦笑：-上星期有个客户想借款买劳作南路的老破小，体系直接弹窗提示房龄超限。
所以，这些穿戴方针-金钟罩-的老破小，到底是刚需上车的诺亚方舟，仍是本钱游戏的伐鼓传花？看看北京的劲松形式，2018年发动改造，引进物业、扩建商业，五年间租金涨幅超20%，二手房价从4.2万-㎡飙到5.5万-㎡。
西安呢？碑林区26个改造小区已有13个完结燃气管道更新，但想仿制北京神线公里地下管网晋级工程能不能准时落地。
现在的西安楼市魔幻得很：高新三期新房均价2.5万-㎡还抢疯了，二环内6000-㎡的老破小挂着-急售-却无人问津。
租借商场更夸大，南门里改造后的80㎡两室月租3000，高新平等面积精装公寓才3500，但前者置办本钱只要后者的三分之一。
-你们媒体别光说收益，去看看北郊那些烂尾的改造项目！-凤城五路开了十年中介店的老杨给我泼冷水。
他电脑里存着未央区2019年发动的22个旧改小区材料，7个至今管网未竣工。
-写2026年竣工，但要是财务吃紧、施工队扯皮，拖到2030年也不稀罕。
-老杨的话让我想起新城区中标单位陕西亿辰实业，注册本钱才5000万，要一起改造四个项目，资金链能撑到2026年吗？
在洒金桥老旧社区改造指挥部，负责人赵工指着沙盘上的立体车库说：-市里本年专门设立了30亿旧改基金，社会本钱还能经过REITs退出。
但咱老百姓得清醒：旧改不是点铁成金，而是源源不断，你得能忍耐五年的工地噪音，才干比及方针盈利；想半年翻倍暴赚？洗洗睡吧。
晚上，我站在城墙根下看着老旧小区亮起的灯火，斑斓的墙皮下，有退休老教师新装的智能马桶，也有租户小陈的直播补光灯。
这些6000-㎡的老房子，到底是年代的残砖碎瓦，仍是城市更新的种子选手？或许答案就在-政府+居民+社会本钱协同推动-这句话里，方针春风+商场理性，老破小的逆袭，才起步。
